시공사 부동산 시행사 차이, 간담회 연봉 도급순위 총정리

 

시공사 부동산 시행사 차이, 간담회 연봉 도급순위 총정리

 

 

부동산 관련 기사를 보다 보면 시행사와 시공사라는 표현이 거의 함께 등장합니다.

특히 아파트 분양이나 재개발·재건축 기사를 보면 시공사 선정, 시공사 입찰, 도급순위 같은 표현까지 나오는데요.

건물을 짓는 회사가 시공사라는 정도는 알고 있어도 시행사와 정확히 무엇이 다른지, 시공사 선정이 끝난 뒤에는 어떤 과정을 거치는지까지 들어가면 조금 복잡하게 느껴질 수 있습니다.

취업을 준비하는 입장에서는 시공사 연봉이나 실제 업무 역시 궁금한 부분입니다.

오늘은 시공사 뜻부터 시공사 도급순위, 시행사와의 차이, 시공사 간담회와 선정 후 진행되는 절차까지 하나씩 살펴보겠습니다.

 

 

1. 시공사 뜻, 정확히 무슨 일을 하는 회사일까?

시공사는 말 그대로 건축물을 실제로 시공하는 회사를 의미합니다.

아파트를 예로 들면 땅을 확보하고 개발계획을 세웠다고 해서 바로 건물이 만들어지는 것은 아닙니다.

설계도면에 따라 토목공사를 하고 기초를 만들고 철근과 콘크리트 공사를 진행한 뒤 전기, 설비, 소방, 조경, 내부 마감까지 수많은 공정이 필요합니다.

이러한 공사를 전체적으로 관리하고 건물을 완성하는 곳이 시공사입니다.

우리가 익숙하게 알고 있는 삼성물산 건설부문, 현대건설, 대우건설, GS건설, DL이앤씨, 포스코이앤씨 등과 같은 건설회사들이 대표적인 예라고 볼 수 있습니다.

물론 시공사가 모든 공사를 직원들만으로 직접 하는 것은 아닙니다.

실제 현장에서는 철근콘크리트, 전기, 설비, 창호, 도장 등 분야별 전문건설업체와 협력하면서 전체 공정과 품질, 안전, 비용, 일정을 관리합니다.

따라서 시공사는 단순히 건물을 짓는 회사라기보다는 수많은 공정을 조율해 설계된 건물을 실제 결과물로 만드는 회사라고 이해하면 쉽습니다.

2. 시공사와 시행사 차이는 무엇일까?

시공사 시행사 차이를 가장 쉽게 이해하는 방법은 아파트 하나가 만들어지는 과정을 생각해보는 것입니다.

시행사는 먼저 개발할 토지를 찾습니다.

이 땅에 아파트를 지었을 때 사업성이 있는지 계산하고 토지를 확보한 뒤 인허가와 금융, 분양계획 등을 준비합니다.

그리고 실제 건물을 지어줄 회사를 선정하게 되는데 이때 등장하는 곳이 시공사입니다.

쉽게 말하면 시행사는 사업을 만들고, 시공사는 건물을 만든다​고 볼 수 있습니다.

예를 들어 시행사가 1000세대 규모의 아파트 개발사업을 기획했다고 가정해보겠습니다.

시행사는 토지비와 공사비, 금융비용, 예상 분양가격 등을 계산해 사업 전체를 관리합니다.

시공사는 시행사와 공사도급계약을 맺은 뒤 해당 아파트를 설계조건과 일정에 맞춰 건설합니다.

이 때문에 분양공고를 보면 시행사와 시공사가 서로 다른 회사로 표시되어 있는 경우가 많습니다.

아파트 브랜드가 시공사 브랜드인 경우가 많다 보니 소비자에게는 시행사보다 시공사가 더 익숙하게 느껴지기도 합니다.

3. 시공사 도급순위란? 시공능력평가와 함께 보기

시공사를 알아보다 보면 자연스럽게 등장하는 것이 시공사 도급순위입니다.

보통 사람들이 말하는 도급순위는 국토교통부가 매년 발표하는 건설업체의 시공능력평가 순위를 의미하는 경우가 많습니다.

시공능력평가는 건설업체의 공사실적과 경영상태, 기술능력, 신인도 등을 종합적으로 평가해 공시하는 제도입니다.

이를 통해 해당 건설회사가 어느 정도 규모와 공사 수행능력을 갖추고 있는지를 가늠할 수 있습니다.

대형 건설회사들이 흔히 1군 건설사로 불리는 이유 역시 이러한 시공능력평가 상위권과 연결해서 이해하는 경우가 많습니다.

다만 공식적으로 모든 회사를 1군, 2군, 3군으로 명확하게 나누는 하나의 법적 기준이 있는 것은 아니기 때문에 주의할 필요가 있습니다.

시공사 도급순위가 높으면 대규모 공사를 수행한 경험이나 자금력, 기술인력 등을 어느 정도 확인하는 지표가 될 수 있지만 순위 하나만 보고 건설회사의 모든 것을 판단하기는 어렵습니다.

주택에 강한 회사가 있는 반면 플랜트, 토목, 해외건설, 데이터센터 등 특정 분야에서 경쟁력이 높은 회사도 있기 때문입니다.

 

4. 시공사 간담회에서는 무엇을 이야기할까?

시공사 간담회라는 표현은 재개발이나 재건축 사업에서 비교적 자주 볼 수 있습니다.

다만 '시공사 간담회'가 하나의 정해진 법적 절차를 의미하는 것은 아니며 사업 상황에 따라 성격이 달라질 수 있습니다.

정비사업에서는 조합이나 추진위원회가 건설회사 관계자와 만나 사업조건이나 공사비, 설계, 브랜드 적용 등을 이야기하는 자리가 만들어지기도 합니다.

조합원 입장에서는 각 건설회사가 어떤 조건을 제시하는지 확인할 수 있고 시공사 입장에서는 자사의 사업계획과 브랜드 경쟁력을 설명할 수 있습니다.

사업에 따라 공사비뿐만 아니라 특화설계, 조경, 커뮤니티시설, 이주비 관련 조건, 공사기간 등에 대한 이야기도 나올 수 있습니다.

다만 간담회에서 이야기가 나왔다고 해서 그것이 곧바로 최종 계약조건이 되는 것은 아닙니다.

정식 입찰과 총회, 계약 체결 등을 거쳐야 하는 사업이라면 실제 효력이 있는 조건은 최종 입찰제안서와 계약내용을 기준으로 확인하는 것이 중요합니다.

그래서 재개발·재건축 관련 기사를 볼 때는 '간담회 참석'과 '시공사 선정'을 같은 의미로 생각하지 않는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

5. 시공사 선정은 어떤 과정으로 이루어질까?

시공사를 선정하는 과정도 사업 형태에 따라 조금씩 달라집니다.

일반적인 민간 개발사업이라면 시행사가 여러 건설회사에 사업조건을 제시하고 공사비와 공사기간, 책임준공 조건 등을 비교해 시공사를 결정할 수 있습니다.

반면 재개발·재건축 같은 정비사업에서는 시공사 입찰과 조합원 총회 등이 중요한 과정으로 들어갑니다.

대략적인 흐름을 보면 사업조건을 정리한 뒤 입찰에 참여할 건설회사를 모집하고 각 회사가 공사조건과 사업제안서를 제출합니다.

이후 후보 건설사의 제안내용을 검토하고 필요한 절차를 거쳐 시공사를 선정합니다.

경쟁이 치열한 사업장에서는 건설사들이 아파트 브랜드와 외관 디자인, 조경, 커뮤니티시설 등을 강조하기도 합니다.

조합원들이 실제로 거주하게 될 아파트라면 단순한 공사비 외에도 평면이나 외관, 마감재 등 여러 조건이 중요한 판단요소가 될 수 있기 때문입니다.

다만 구체적인 시공사 선정방법은 사업 종류와 관련 법령, 조합 정관 및 입찰조건에 따라 달라질 수 있습니다.

 

 

6. 시공사 선정 후 절차는 어떻게 진행될까?

그렇다면 시공사 선정후 절차는 어떻게 될까요?

시공사가 결정되었다고 바로 다음 날부터 철거와 공사가 시작되는 것은 아닙니다.

우선 선정된 시공사와 시행사 또는 조합이 세부적인 공사조건을 협의하고 계약을 체결하게 됩니다.

이 과정에서는 공사비와 공사기간, 설계조건, 책임범위 등을 구체적으로 정리합니다.

일반적인 개발사업이라면 이후 각종 인허가와 금융조달, 착공 준비 등을 거치게 되고 조건이 갖춰지면 실제 공사가 시작됩니다.

재개발·재건축은 과정이 더욱 길 수 있습니다.

사업 단계에 따라 사업시행계획인가와 관리처분계획인가, 이주, 철거 등을 진행한 뒤 착공으로 넘어가게 됩니다.

공사가 시작된 이후에도 시공사는 공정관리와 품질관리, 안전관리 등을 계속 진행합니다.

골조공사가 끝나면 내부 마감과 조경, 각종 설비공사가 이어지고 준공검사 등을 거쳐 건축물이 완성됩니다.

따라서 시공사 선정은 개발사업의 끝이 아니라 실제 건물을 만들기 위한 중요한 중간 과정이라고 보는 편이 정확합니다.

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7. 시공사 연봉과 취업, 실제 업무는 어떨까?

시공사 연봉을 알아보는 취업준비생도 많습니다.

다만 건설회사 연봉은 기업 규모와 직무, 근무지, 현장수당, 성과급 등에 따라 차이가 상당히 큽니다.

대형 건설사의 경우 일반 중소 건설회사보다 기본급과 성과급, 복리후생 등이 높은 편으로 알려져 있지만 같은 회사에서도 본사 근무와 현장 근무의 실제 수령액에는 차이가 생길 수 있습니다.

특히 건설현장으로 배치되면 현장수당이나 숙소 지원 등 별도의 조건이 적용되는 경우도 있습니다.

시공사에서 일한다고 모두 현장에서 안전모를 쓰고 공사만 관리하는 것도 아닙니다.

건축, 토목, 기계, 전기 등 기술직이 있는 반면 사업관리, 주택사업, 재무, 법무, 인사 등 본사 직무도 존재합니다.

건축 현장직이라면 공정관리와 품질관리, 협력업체 관리, 안전 관련 업무 등을 접할 가능성이 높습니다.

업무 특성상 공사 일정이 정해져 있고 여러 협력업체와 동시에 일해야 하기 때문에 일정관리와 의사소통 능력도 중요합니다.

연봉만 보고 시공사를 선택하기보다 본사와 현장 중 어디에서 근무하는지, 전국 현장 배치 가능성은 어느 정도인지, 자신이 맡게 될 직무가 무엇인지까지 함께 확인하는 것이 좋습니다.

정리하면 시행사가 부동산 개발사업이라는 전체 판을 만드는 회사라면 시공사는 그 계획을 실제 건축물로 완성하는 역할을 담당합니다.

시공사 도급순위는 회사의 규모와 시공능력을 살펴보는 하나의 자료가 될 수 있고, 시공사 선정 후에는 계약과 인허가, 착공, 공사, 준공으로 이어지는 긴 과정이 기다리고 있습니다.

아파트 하나가 완성되는 과정에는 시행사와 시공사, 금융회사, 신탁사, 설계회사 등 수많은 회사가 참여합니다.

이 가운데 시공사는 설계도 속에 있던 건물을 실제 눈앞의 건축물로 만들어내는 핵심 역할을 담당한다고 이해하면 가장 쉬울 것 같습니다.