전세사기 수법과 예방 방법, 최소보장제와 전세사기 특별법은 무엇인가?

전세사기 수법과 예방 방법, 최소보장제와 전세사기 특별법 피해자 구제는 무엇인가?

전세계약에서 가장 무서운 상황은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우입니다.

보증금이 수천만원에서 수억원에 이르는 만큼 한 번 사고가 발생하면 단순한 금전 손실을 넘어 이사와 대출, 신용 문제까지 동시에 발생할 수 있습니다.

특히 전세사기는 단순히 집주인이 돈이 없어 보증금을 못 돌려주는 경우만 있는 것이 아닙니다. 처음부터 반환하기 어려운 구조로 계약하거나 집값을 부풀리고 여러 세입자와 계약하는 등 다양한 방식이 존재합니다.

2026년에는 전세사기 피해자의 회복액을 임차보증금의 일정 수준까지 보완하는 '최소보장제'까지 전세사기 특별법에 새롭게 포함됐습니다. 다만 이 제도는 2026년 11월 13일부터 시행될 예정이므로 현재 시행 중인 지원과 구분해서 볼 필요가 있습니다.

 

 

 

 

1. 전세사기에서 자주 등장하는 대표적인 수법

가장 먼저 알아야 할 것이 깡통전세입니다.

예를 들어 실제 매매가격이 2억원 정도인 집에 전세보증금이 1억9000만원 들어가 있다고 생각해보겠습니다. 집값이 조금만 떨어져도 집을 팔아 보증금을 전부 돌려주기 어려워집니다.

여기에 선순위 대출까지 있다면 상황은 더욱 위험해집니다.

두 번째는 가짜 임대인과 계약하는 방식입니다. 실제 소유자가 아닌 사람이 집주인 행세를 하거나 위임장을 위조해 계약금을 받아가는 것입니다.

세 번째는 이중계약입니다.

하나의 주택을 여러 사람과 동시에 계약하거나 실제로는 월세 계약인데 중개 과정에서 전세계약처럼 꾸미는 방식도 있습니다.

또 하나 주의해야 할 것이 신탁사기입니다.

등기부등본을 보면 소유권이 신탁회사로 넘어가 있는데도 원래 집주인이 임의로 전세계약을 체결하는 사례입니다. 신탁회사의 적법한 동의 없이 계약했다면 문제가 발생했을 때 임차인이 매우 불리해질 수 있습니다.

HUG에서도 깡통전세, 가짜 임대인, 신탁회사의 동의 없는 계약, 이중계약, 계약 당일 임대인 변경 및 주택담보대출 실행 등을 주요 전세사기 유형으로 구분하고 있습니다.

 

 

 

 

2. 계약 당일 대출받는 수법도 조심해야 한다

전세사기에서 상당히 위험한 부분이 계약 직후 권리관계를 바꾸는 방식입니다.

세입자가 계약서를 작성했을 당시에는 등기부등본이 깨끗했는데 잔금을 지급한 당일 집주인이 주택담보대출을 받거나 다른 사람에게 소유권을 넘기는 사례가 있을 수 있습니다.

임차인의 대항력은 일반적으로 주택을 인도받고 전입신고를 한 다음 날부터 발생하기 때문에 이 사이의 틈을 악용하는 문제가 계속 지적돼 왔습니다.

따라서 등기부등본은 계약서를 작성할 때 한 번 보는 것으로 끝내면 안 됩니다.

계약 전, 잔금 지급 직전, 가능하다면 잔금을 보낸 직후까지 권리관계를 다시 확인하는 것이 좋습니다.

계약서에는 잔금 지급 다음 날까지 새로운 근저당권이나 소유권 이전 등 임차인의 권리를 해치는 행위를 하지 않는다는 내용을 특약으로 넣는 방법도 있습니다.

특약 하나가 모든 피해를 막아주는 것은 아니지만 문제가 발생했을 때 계약 위반 사실을 명확하게 판단하는 데 도움이 됩니다.

 

 

 

3. 전세사기 예방은 집값과 등기부를 함께 봐야 한다

전세계약에서 보증금만 보고 집을 결정하는 것은 위험합니다.

먼저 주변의 실제 매매가격을 확인해야 합니다.

같은 건물이나 주변 비슷한 주택이 2억원에 거래되고 있는데 전세가가 1억9500만원이라면 아무리 집이 마음에 들어도 한 번 더 생각해야 합니다.

특히 빌라나 다세대주택은 아파트보다 정확한 시세를 판단하기 어려운 경우가 있습니다.

HUG 안심전세포털에서는 주택가격 확인, 전세계약 체결 시 확인사항, 특약, 전세보증 등에 관한 정보를 확인할 수 있습니다.

등기부등본에서는 소유자가 실제 계약 상대방과 동일한지, 근저당권이나 압류·가압류가 있는지, 신탁등기가 존재하는지를 확인해야 합니다.

신탁등기가 있다면 일반적인 전세계약처럼 진행하지 말고 신탁원부와 임대 권한을 반드시 확인해야 합니다.

그리고 계약 후에는 가능한 한 빠르게 주택을 인도받고 전입신고와 확정일자를 갖추는 것이 중요합니다.

여기에 가입 조건을 충족한다면 전세보증금반환보증도 적극적으로 고려할 만합니다.

 

 

4. 보증금을 못 받았다고 모두 전세사기 피해자가 되는 것은 아니다

여기서 중요한 차이가 있습니다.

집주인이 보증금을 돌려주지 않았다고 해서 자동으로 전세사기 특별법상 피해자가 되는 것은 아닙니다.

단순한 자금난으로 인한 보증금 미반환과 처음부터 여러 임차인을 속이거나 반환 능력이 없는 상태에서 계약을 반복한 전세사기는 법적으로 구분될 수 있습니다.

전세사기 특별법의 지원을 받으려면 전세사기피해자로 결정되는 절차가 필요합니다.

피해자로 인정되면 경·공매 과정의 지원, 주거지원, 금융지원 등 여러 제도를 이용할 수 있습니다.

HUG에서는 전국 전세피해지원센터와 지역 접수창구 등을 운영하고 있으며 피해확인서와 각종 지원프로그램도 운영하고 있습니다. 전세계약 종료 후 보증금을 상당 부분 돌려받지 못했거나 신탁사기·이중계약 같은 비정상계약으로 피해를 입은 경우 관련 지원 여부를 확인할 수 있습니다.

 

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5. 전세사기 특별법으로 어떤 구제를 받을 수 있을까?

전세사기 특별법에서는 피해자가 살던 집이 경매나 공매로 넘어가는 상황에 대응할 수 있도록 여러 장치를 마련하고 있습니다.

대표적인 것이 경·공매 절차 지원과 우선매수권입니다.

조건에 해당하는 피해자는 자신이 살던 주택을 우선적으로 매수할 수 있고, 직접 집을 사지 않으려는 경우에는 LH 등 공공주택사업자의 피해주택 매입을 활용하는 방법도 있습니다.

현재 LH는 전세사기 피해주택을 매입하는 전국 단위 사업을 운영하고 있습니다. 피해자로 결정되고 경·공매가 개시된 경우 해당 주택의 매입을 신청할 수 있습니다.

LH가 피해주택을 경·공매로 낙찰받으면 감정가와 낙찰가격의 차이인 경매차익을 피해자의 주거지원 등에 활용하는 구조도 운영되고 있습니다.

2025년부터는 실제로 이러한 경매차익을 활용해 피해보증금을 회복한 사례도 나오기 시작했습니다.

이 밖에도 긴급 주거지원, 전세대출 관련 금융지원, 법률지원 등이 피해 상황에 따라 이용될 수 있습니다.

 

 

 

6. 2026년 도입된 전세사기 최소보장제란?

 

2026년 전세사기 특별법 개정에서 가장 눈에 띄는 부분이 최소보장제입니다.

핵심은 임차보증금의 3분의 1입니다.

예를 들어 전세보증금이 1억5000만원이라고 가정해보겠습니다.

경매 배당이나 다른 피해 회복 과정을 거쳐 최종적으로 3000만원밖에 회수하지 못했다면 보증금의 3분의 1인 5000만원에 미치지 못합니다.

이 경우 최소보장제의 요건을 충족한다면 부족한 2000만원을 국가가 지원하는 구조입니다.

즉 보증금 전체를 국가가 돌려주는 제도가 아닙니다.

피해자가 실제로 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1보다 적을 경우 그 부족분을 보완해 최소한의 피해회복 수준을 만들어주는 제도입니다.

특히 신탁사기처럼 애초에 적법한 임대 권한이 없는 사람이 체결한 계약은 경·공매 절차 자체가 길어져 피해구제가 늦어질 수 있습니다.

이를 위해 최소보장금의 전부 또는 일부를 먼저 지급한 뒤 나중에 경·공매 결과에 따라 국가가 정산하는 '선지급 후정산' 방식도 함께 도입됐습니다.

다만 2026년 5월 12일 공포된 개정법의 최소보장제와 선지급 후정산 부분은 2026년 11월 13일부터 시행됩니다. 따라서 9월 현재 이미 지급되고 있는 제도로 오해해서는 안 됩니다.

 

 

 

 

 

 

7. 피해가 발생했다면 시간이 지나기 전에 움직여야 한다

전세보증금을 돌려받지 못할 것 같다는 사실을 알게 됐다면 집주인의 연락만 기다리는 것은 좋지 않습니다.

우선 등기부등본을 다시 확인하고 해당 주택이 경매에 들어갔는지, 새로운 압류나 근저당이 생겼는지를 확인해야 합니다.

계약이 종료됐는데 이사를 가야 한다면 임차권등기명령도 중요합니다. 임차권등기를 하지 않은 상태에서 먼저 전출하면 기존에 확보했던 권리관계에 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

전세금 입금내역, 임대차계약서, 확정일자 관련 서류, 집주인과 주고받은 문자와 내용증명도 버리지 말고 보관해야 합니다.

전세사기피해자로 결정된 경우 HUG에서는 보증금반환소송이나 지급명령 등 집행권원을 확보하는 데 들어간 일부 비용을 지원하는 사업도 운영하고 있습니다.

전세사기는 한 가지 수법으로만 발생하지 않습니다.

깡통전세부터 이중계약, 신탁사기, 계약 당일 담보대출까지 여러 문제가 겹쳐 발생하는 경우가 많습니다.

그래서 가장 중요한 예방 방법은 계약 전에 집의 시세와 등기부등본, 실제 임대인을 각각 확인하고 보증금을 보낼 때까지 권리관계에 변화가 없는지 계속 확인하는 것입니다.

그리고 이미 피해가 발생했다면 혼자서 집주인이 돈을 돌려줄 때까지 기다리기보다 전세피해지원센터를 통해 피해자 결정과 경·공매, 금융·주거 지원을 함께 검토하는 것이 좋습니다.

2026년 11월부터 최소보장제가 시행되면 기존보다 피해 회복을 위한 안전망은 한 단계 더 강화됩니다. 다만 '보증금 3분의 1을 무조건 현금으로 돌려준다'는 의미는 아니므로 본인의 피해자 결정 여부와 실제 회수 금액, 적용 요건을 확인하는 것이 가장 중요합니다.